Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat per 02.09.2025 einen neuen hypothekarischen Referenzzinssatz publiziert. Dieser sinkt so um 0.25% auf 1.25%. Dieser ist nicht mit dem Leitzins der SNB zu verwechseln, wenn auch durch ebenden beeinflusst.
Der hypothekarische Referenzzinssatz hat weitreichende Auswirkungen auf Alle, welche zur Miete wohnen oder Eigentümer sind und Wohnräume vermieten.
🤔 Ich bin Mieter, was muss ich nun beachten?
Als Mieter kann man unter Umständen eine Reduktion des Mietzinses beantragen. Um von solch einer Reduktion profitieren zu können, muss aber erst einmal ein Mietvertrag bestehen, wo ein Referenzzinssatz von mind. 1.5% angewandt wird. Sollte euer Vermieter sich weiterhin an einem tieferen Referenzzinssatz orientieren, könnt ihr auch keine Reduktion geltend machen. Vor dem März 2025 wurde das Niveau von 1.5% letztmals 2023 definiert.
Vorgehen
Sollte der höhere Referenzzinssatz angewandt werden, müsst ihr als Mieter folgendermassen vorgehen um eine Reduktion zu beantragen:
- Teilt eurer Verwaltung schriftlich mit, dass ihr eine Senkung des Nettomietzinses per nächstem Kündigungstermin (laut eurem Mietvertrag) wünscht und bezieht euch dabei auf die Mitteilung des Bundesamtes für Wohnungswesen
- Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Briefes, solltet ihr dann von eurer Verwaltung eine Antwort erhalten. Fällt diese negativ aus und man will keine Senkung des Nettomietzinses aus diversen Gründen zulassen oder erhaltet ihr innert 30 Tagen keine Antwort, könnt ihr innert 30 Tagen bei eurer örtlichen Schlichtungsbehörde ein Herabsetzungsbegehren beantragen.
❗ACHTUNG ❗ Bevor ihr allerdings das Herabsetzungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde beantragt, ist es wichtig die Gründe für ein allfälliges Beibehalten des Nettomietzinses eures Vermieters zu verstehen. Denn auch wenn der Referenzzinssatz sinkt, können andere Entwicklungen wie z.B. die Teuerung, gestiegene Unterhaltskosten, die veränderte Marktlage eines Wohnobjekts o.ä. zu einer (rechtlich standfesten) Erhöhung des Nettomietzinses führen. Im schlimmsten Fall zahlt ihr so noch mehr als vorher!
Hier findet ihr noch die Tabelle der Jahresteuerungen vom BfS (Bundesamt für Statistik). Seit 2020 beträgt diese zusammengerechnet 6.6%. Davon darf euch der Vermieter 40% anrechnen. Demgegenüber steht eine maximale Reduktion des Mietzinses um ca. 3% pro 0.25% Referenzzinssatzänderung (je nach Vertrag möglicherweise tiefer).
Edit: Hier gibt’s noch einen hilfreichen Rechner für Mietzinserhöhungen, danke an @ahoy für die Ergänzung 🙂
🤑 Ich bin Eigentümer, was muss ich nun beachten?
Abhängig davon, ob ihr euer Eigentum für euch selber nutzen wollt oder Wohnräume vermietet, hat die Änderung des Referenzzinssatzes keine Auswirkungen resp. die gleichen wie oben genannt, allerdings zum „Nachteil“.
Wie erwähnt, muss der Nettomietzins angepasst werden, sofern er sich am höheren Referenzzinssatz von 1.75% bedient. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, gestiegene Kosten als Begründung für einen höheren Nettomietzins zu begründen. Seit dem letzten Mal, als der Referenzzinssatz von 1.5% auf 1.75% angepasst wurde, ist die Teuerung beispielsweise um mehr als 1% fortgeschritten.
Übrigens, dieser kleine Ratgeber gilt auch für zukünftige Änderungen. Falls ihr noch weitere Anmerkunden habt, gebt gerne in den Kommentaren Bescheid 🙂
Cooler Beitrag!
Vielleicht wollts ihr ja neben „Neueste Deals“, „Hot“, „Gratis“ und „Gutscheine“ die Rubrik „Ratgeber“ einführen, wo dieser oder auch der tolle Beitrag für Streamingdienste, Amazon Zoll Bestimmungen etc. auf einen Blick auflisten könnt?
Tolle Idee! Wir haben zwar seit kurzem den Preisvergleich dort drin, aber das könnte tatsächlich noch Sinn machen :) Ich bespreche es mal mit dem Team.
So viele Fehler, es ist peinlich.
Hier die korrigierte Version:
Vorgehen
Das mal eine Kurzfassung. Allgemein gesagt empfehle ich jedem, der Herbst 2023 die zwei Mietzingserhöhungsrunden mitmachen musste, gemäss meinem Zeitplan fortzufahren.
Wer noch Fragen hat, antwortet hier. Ich habe genug erfolgreiche Hands-On Erfahrung mit Mietzinsänderungen :D
Sorry, bin kein Experte aber wollte die wichtigsten Punkte für Unwissende aufnehmen. Danke auch für die ausführliche Erklärung. Allerdings: Wo ist ein Fehler im Beitrag, abgesehen von den 40% die angerechnet werden dürfen für die Teuerung? Werde das gerne noch anpassen.
Also sobald man die Allgemeinen Kostensteigerung erhält, gleich anfechten oder wie?
Immer zuerst den Vermieter kontaktieren und fragen, auf was genau sich die allgemeine Kostensteigerung bezieht.
Wenn er dann nicht konkret belegt, welche Kosten gestiegen sind, dann innerhalb der Frist die Mietzinserhöhung anfechten, resp. den Teil mit der allgemeinen Kostensteigerung.
Das wäre mir zu viel Stress! Mein Mieter bezahlt seit vier Jahren die gleiche Miete. Pauschal. Manchmal profitiert er, manchmal ich.
Glücklich wer sich Vermieter nennen darf. Dh Du hast schon zwei Wohneinheiten Dein Eigen. Schön.
Finde die mit Deinem Mieter getroffene Lösung eigentlich noch fair.
Mir ist wichtiger, dass ich einen Vermieter habe, der zufrieden ist und gut zur Wohnung schaut. Wir helfen uns auch gegenseitig, wenn etwas ersetzt oder repariert werden muss. Ich könnte noch 100-200.- mehr Miete verlangen schon nur, weil die Wohnung sehr gut gelegen ist. Mein Vermieter ist aber noch jung und hat Familie, er braucht das Geld mehr als ich. Aber ja, natürlich wirft die Wohnung auch eine kleine Rendite ab.
Oh, was für ein gütiger Mensch du doch bist. Und dann noch der Meinung sein, du könntest einfach so mehr Miete verlangen, weil du der Meinung bist, die Wohnung sei sehr gut gelegen.
Zum Kotzen.
Nicht gütig, fair. Ich sage nur, dass ich die Zitrone auch auspressen könnte. 1600.- pauschal abgerechnet, 3.5 Zimmer, 10min zu Fuss vom Bhf Lenzburg, renoviert, frisch gestrichen, neue Küchengeräte, nähe Wald, 6min mit dem Auto bis zur Autobahn, Ausblick aufs Schloss, Abendsonne auf dem Balkon, Tiefgaragenplatz. Du kannst dir jetzt selbst ein Urteil bilden. Ich weiss von den umliegenden Vermietern, dass sie 1800.- exkl. Tiefgarage verlangen, da junge Päärchen bereit sind, dies zu bezahlen. Im Moment ist es halt so, ein Vermietermarkt. Ist wie im Job auch. Du kannst mehr Lohn verlangen, wenn es ein Arbeitnehmermarkt ist.
Ein wahrer Wohltäter, der die Nähe zur Autobahn als Preiskriterium für seine Wohnung anführt. Und dann ist sie auch noch frisch gestrichen!
Wow
Deswegen kannst du trotzdem nicht einfach so die Miete erhöhen. Höchstens bei einem Mieterwechsel.
Wow, dein Frust muss sehr tief sitzen. Lass es raus, tut dir bestimmt gut, sich hier auszukotzen. Und tatsächlich hatte ich einen Mieterwechsel per 30.06. und habe nicht erhöht. Extra eine Familie mit kleinem Einkommen ausgesucht. Wenn es nach dir geht, demnach gratis? Und ja, guter Autobahn- und ÖV-Anschluss ist ein Kriterium. Aber wenn es dir nichts ausmacht zuerst 15min zu fahren, dein Ding.
Ich belasse es jeweils, denn jedes Mal wenn es eine Anpassung gibt, kann auch ein fix definierter Prozentsatz für die Teuerung angerechnet werden. Die Vergünstigung durch den tieferen Referenzzinssatz hält sich dann bei mir in Grenzen übers Ganze gesehen! Zudem wie ashtray auch sagt: Wie ich, hat mein Vermieter darauf verzichtet eine Anpassung vorzunehmen bei Erhöhung des Referenzzinssatzes. Einzig nach ca. 6 Jahren hat er einmal eine Anpassung vorgenommen, da eben die Teuerung gestiegen ist für Unterhaltskosten usw. Aber im Ganzen hab ich so den besseren Deal über die Jahre gemacht, indem ich "ruhig" blieb.
Naja, hast du dir wirklich ausgerechnet ob du über die Jahre jetzt so besser da stehst? Glaube ich kaum, denn der Vermieter schenkt dir nicht einfach so etwas.
Ob du es glaubst oder nicht, ja, ich hab's ausgerechnet (wenn man bei einem tiefen Zins eingestiegen ist wie ich, dann passt das hin!), und tatsächlich gibt es auch Vermieter, die hier kein Theater machen (es gibt nicht nur kommerzielle Vermieter, sondern eben wie in meinem Fall auch Privatevermieter, welchen dieses Vorgehen offenbar auch passt, da weniger Aufwand usw.).
Schön für dich :) Ich habe auch nie nach unten angepasst als es möglich war. Bei der ersten Gelegenheit hat mein Vermieter aber nach oben angepasst. (6 CHF Erhöhung lol)
Darum werde ich jetzt auch immer nach unten anpassen wenn möglich.
Wenn der Vermieter nach oben anpassen konnte, dann warst du ja schon auf einem tiefen Referenzzinssatz und es gab kein weiteres Potential nach unten.
Nein, er hat sogar den Referenzzinssatz in der Berechnung gesenkt. Aber mittlerweile war Teuerung und allgemeine Kostensteigerung höher und es gab ein leichtes plus (6 CHF). Darum habe ich es als ziemliches "Arschloch-Move" eingeordnet und werde zukünftig jede Gelegenheit für eine Senkung nutzen.
siehe meine Kommentare zu allgemeiner Kostensteigerung.....hast du nachgefragt?
Schlechte Nachricht für dich, mit hoher Wahrscheinlichkeit werden wir keinen Referenzzinssatz tiefer als jetzt mehr sehen. In einigen Jahren könnte es dann wieder nach oben gehen.
Sofern die Teuerung/Kostensteigerung korrekt angewendet wurde, sehe ich nichts verwerfliches an der Handlung deines Vermieters. Alles wird teurer, soll da die Miete eine Ausnahme sein? Dein Vermieter bezahlt mehr für Handwerker, Hausgeräte etc. würde er diese Kostensteigerungen nicht weitergeben, bliebe ihm weniger Rendite übrig. Rendite von Immobilien ist ein anderes Thema, aber so spielt der Markt.
Natürlich ist es dein Recht, Mietzinssenkungen zu verlangen.
Der Sofa-Anwalt ist neu auch noch Wirtschaftsweise. Herrlich.
Hast du auch noch etwas inhaltliches beizutragen?
Wenn dir die Meinungen von anderen nicht passen, warum liest du dann hier immer mit?
Für inhaltliche Argumente bin ich immer offen. Blödes herumpöbeln brauche ich nicht, das gabs auf dem Pausenplatz genug ;)
Wenn dein ganzer Beitrag von a-z Blödsinn ist, was soll ich da noch inhaltlich beitragen?
Es ist natürlich super einfach/hilfreich, zu behaupten alles sei falsch, ohne zu sagen was genau falsch ist oder wie es korrekt wäre...
Überlegst du, bevor du antwortest?
"alles sei falsch, ohne zu sagen was genau falsch ist" - verstehst du das Wort "alles"? Falls nicht: Hier wird dir geholfen.
Und wenn du schon auf duden.de bist: Den Unterschied zwischen Blödsinn und falsch kannst du gleich auch noch nachlesen.
Danke.
Du bist ein Klugscheisser. Redest um den heissen Brei herum. Wo ist jetzt der Blödsinn? Alles folgende ist Blödsinn?
Die Aussage ist nicht, dass es unmöglich ist, dass es in naher Zukunft einen tieferen Referenzzinssatz geben kann. Ich erachte dies als unwahrscheinlich. Der aktuelle Referenzzinssatz von 1.25% basiert auf eienm Durchschnittszinssatz aller Hypotheken in der Schweiz von aktuell 1.37%. Damit es einen weiteren Schritt nach unten auf 1.00% geben könnte, müsste er bis auf 1.12% absinken. Dazu braucht es sehr viel Zeit und die Leitzinsen müssten sehr lange tief bleiben.
Ist es ein "Arschloch-Move", wenn ein Vermieter korrekt kalkuliert und die Miete dem Referenzzinssatz, der Teuerung und seinen allgemeinen Kostensteigerungen angepasst hat?
Ist es Blödsinn, dass wenn alles teurer wird bis auf die Miete, dass dem Vermieter weniger übrig bleiben würde?
Das war ehrlicherweise nur so dahingelabert...
Das kann kaum Blödsinn sein.
Ja, alles ist Blödsinn:
Immerhin hast du heute den Unterschied zwischen falsch und Blödsinn gelernt.
Zwingt dich ja keiner...
Sorry aber mir ging es nur darum, dass ich zukünftig jede mögliche Senkung durchsetzen werde. Ich hätte in der Vergangenheit bereits sehr viel Sparen können, habe es aber "netterweise" nicht gemacht. Mit Arschloch-Move meine ich, dass die Verwaltung aber bei der ersten Gelegenheit von lediglich 6 CHF gleich eine Erhöhung durchgesetzt hat.
Viel Glück bei der nächsten Wohnungssuche. Man kann sich ja vorstellen, wie es tönt, wenn sich jemand nach dem Spiesser erkundigt, der wegen 6 Franken mehr Miete ein Theater gemacht hat.
Lesen ist schwierig? Ich hab kein Theater gemacht, sondern werde zukünftig jede Senkung beantragen die möglich ist, weil ich nun davon ausgehen muss, dass der Vermieter sowieso immer erhöht wenn es geht.
Und was für einen Einfluss soll es auf meine Wohnungssuche machen?
Er findet, dass du alles mit dir machen lassen sollst und jeden kleinen Beitrag einfach durchwinken könntest, weil es deiner Reputation schaden könnte (Referenz für den nächsten Vermieter, der dir den Buckel runter rutschen kann meiner Ansicht nach).
Das Theater geht in beide Richtungen lieber Mark, und ist in diesem Fall vom Vermieter ausgegangen. EoD
schade hast du dich nicht gewehrt.
Toller und wertvoller Beitrag, vielen Dank!
Nun, die Miete stieg bei mir nicht als der Referenzzinssatz zweimal anstieg.
Also habe ich jetzt auch keinen Grund was zu machen wenn er sinkt.
Bloss für das Gas zahle ich viel mehr. Aber das hat andere Gründe
Da wär wohl eh nichts zu holen. Wenn der Vermieter auf eine Erhöhung verzichtete, als sich der Satz erhöhte, bedeutet das natürlich nicht, dass man als Mieter trotzdem eine Reduktion bekommen kann, wenn er wieder fällt.
Ausschlaggebend ist diesbezüglich nur, ob der Satz bei der letzten Festlegung der Miete höher war.
Viel Spass, wenn euer Vermieter die Inflation in die Berechnung mit einfliessen lässt. So kann es sein, dass ihr plötzlich mehr bezahlt, statt weniger.
Bedankt euch beim System und Euren "Volks"-Vertretern.
Na ja, wer in der letzten Zeit mal einen Handwerker zahlen musste, der versteht das mit der Teuerung. Tatsächlich sind die Stundensätze der Handwerker viel mehr gestiegen als die allgemeine Teuerung. So schlecht wird man als Mieter in der Schweiz nicht vertreten im der Politik.
Und je weniger die Mieten für alte Wohnungen angepasst werden dürfen, desto mehr werden durch Neubauten ersetzt.
Der nächste Wirtschaftsweise, der nur Blödsinn schreibt.
Wo ist der Zusammenhang zwischen der Miete und dem Preis eines Handwerkers?
Wie oft muss ein Handwerker irgendwas an einer Wohnung machen?
Was hat ein Kuh mit einer Plastikfasche Milch zu tun? Die Leute verblöden langsam...
Und damit willst du was sagen?
Meines Wissens kann der Vermieter die Teuerung nur teilweise anrechnen (40%?). Das Beispiel mit 6.6% Teuerung seit 2020 wäre somit nicht vollständig durchgerechnet. Könntet ihr das bitte noch ergänzen/korrigieren?
Am besten überprüft man die eigene Situation mit dem Rechner des Mieterverbandes: https://mzr.mieterverband.ch/
Danke, hab ich angepasst & ergänzt :)
Ihr Senkungsanspruch wird überprüftBesten Dank für Ihre Angaben. Der Rechner prüft jetzt, ob Sie einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben und wie gross Ihr Anspruch ist.
--> Ich werde nun gebeten, meine Email Adresse einzugeben. Ist die Prüfung durch den Mieterverband mit Kosten für mich verbunden, wenn ich kein Mitglied bin ?
Danke für eure Hilfe.
Nein, kostet nix. Wie man aber so "schön" sagt: wenn es nichts kostet, bist jedoch Du das Produkt. Solltest Du auf einer Newsletter-Liste landen, kannst Du aber das Austragen verlangen.
Eine Alternative wäre dieser Rechner: https://www.mietrecht.ch/mietzinsanpassung/mietzinsrechner
Gibt es eine Vorlage für ein Schreiben zur Mietminderung, das ich ausfüllen und an die Agentur schicken kann?
Hier ist es:
https://www.mieterverband.ch/dam/jcr:e892125c-6cd6-4deb-92e3-be5390752a8a/mubr-2020-mietzins-herabsetzungsbegehren-vermieterschaft.doc
Klartext: Am besten nichts machen, da eine Mietreduktion alles andere als sicher ist und die Chance besteht, dass man duch das Begeheren einer Reduktion am Ende noch draufzahlt? 😂🙈
Naja bei den meisten wird es ja vor einem Jahr den Sprung auf die 1.75% gegeben haben. Seit da kann die Teurung ja fast nicht grösser sein als die Reduktion des Zinssatzes oder?
bei älteren Wohnungen, wo lange nicht am Preis geschraubt wurde (abgesehen vom Referenzzinssatz) würde ich es sein lassen, bei Neubauwohnungen kann es aber sicher sinnvoll sein
Was würdest du empfehlen wenn seit Ende 2021 keine allg. Kostensteigerung weiter verrechnet wurde und in 2024 eine solche iHv 22 CHF nach Einspruch auf KULANZ durch die Vermieterin erlassen wurde?
Puh lässt sich pauschal wohl schwierig beantworten, 2021 lag der Referenzzinssatz aber sowieso bei 1.25%. Wenn es also keine Änderungen aufgrund dessen gab, kannst du auch keine weitere Reduktion verlangen (da sogar 0.25% tiefer als aktuell).